Спросите Эдуарда Леоновича

Консультации юриста газеты, члена Санкт-Петербургской коллегии адвокатов, раб. тел. 712-35-76, вторник с 11-00 до 18-00, в остальные дни 8-911-954-9758 (Алексей Валентинович).

Вопрос: Я собираюсь приобрести квартиру. Нельзя ли дать хотя бы общие рекомендации, соблюдение которых сделало бы минимальными риски будущей сделки?

Ответ: Действительно, приобретение квартиры в наше время требует серьезных юридических познаний, житейской мудрости и предусмотрительности. Каждый договор купли-продажи индивидуален. Но некоторые рекомендации все-таки можно дать. Во-первых, не спешите заключать договор с лицом, действующим по доверенности. Проверить действительное волеизъявление лица не всегда возможно. Поэтому надежнее заключать договор с непосредственным собственником жилья, а не с его поверенным. Во-вторых, уделите самое серьезное внимание дееспособности продавца. Психические заболевания, скрытые формы которых выявить достаточно сложно, являются самой частой причиной признания договоров купли-продажи квартир недействительными. Поэтому третий совет: оформлять сделку лучше всего у нотариуса, в обязанности которого, кроме всего прочего, входит проверка дееспособности сторон сделки. В-четвертых, реальная цена договора должна соответствовать стоимости квартиры, указанной в договоре. Не стоит «занижать» стоимость собственности для уплаты меньших налоговых отчислений. В противном случае произвести расчет в рамках закона попросту невозможно. Не стоит связываться со встречными покупками, так или иначе связанными с финансами других граждан. И, наконец, последнее. Не поленитесь обратиться за помощью к адвокату. Как говорится, одна голова хорошо…

Вопрос: Несет ли риэлтерское агентство ответственность в случае признания договора купли-продажи, заключенного их сотрудниками, не действительным?

Ответ: На практике автору не приходилось встречать договоров агентств с гражданами, в которых бы предусматривалась подобная ответственность. Подавляющее большинство этих договоров предполагает оказание сугубо информационных услуг, подготовку документов, подыскание покупателя (продавца) и проч. Выдача агенту доверенности также не является гарантией, так как за действия поверенного ответственность несет доверитель. В компетенцию агентства также не входит проверка дееспособности сторон сделки. Поэтому большая часть оснований, по которым договоры купли-продажи жилья могут быть признаны недействительными, не находятся в причинной связи с действиями агентства, или агента. Конечно, можно составить договор, предполагающий такую ответственность. Но на практике вряд ли какой-нибудь риэлтер станет работать на подобных условиях.

Вопрос: Покупатель нашей коммунальной квартиры предложил заключить «договор о намерениях». Что это такое?

Ответ: Скорее всего, в Вашем случае речь идет о предварительном договоре. Такой договор предусмотрен действующим законодательством ст. 429 ГК РФ и широко применяется при покупке и продажи жилья. В соответствии с предварительным договором стороны обязуются совершить сделку в течение определенного времени. В дальнейшем, заключение «основного» договора можно требовать в судебном порядке (ст. 445 ГК РФ). Предварительный договор заключается в форме, предусмотренной законом для «основного» договора. Претензии по предварительному договору могут быть предъявлены до истечения установленного им срока.